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继今年开年放松限购政策后，刚过五一假期，深圳再次给楼市放大招，分区放松限购政策，非核心区购房门槛明显降低。

5月6日傍晚，深圳市住房和建设局发布《关于进一步优化房地产政策的通知》（下称“《通知》”）。《通知》明确分区优化住房限购政策。

一方面，非本市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）限购1套住房。在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，需提供购房之日前1年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明。而此前，非深户籍居民在深购房需要3年社保或所得税缴纳。

另外，有两个及以上未成年子女的本市户籍居民家庭，在执行现有住房限购政策的基础上，可在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内再购买1套住房。此前，深户在深最多可购两套住房，也就是说，该政策之后，深户多孩家庭在深最多可以购买3套商品住宅。

此外，深圳本次还调整了企事业单位购买商品住房政策。具体来看，同时满足设立年限满1年、在本市累计缴纳税款金额达100万元人民币、员工人数10名及以上条件的企事业单位，可在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区购买商品住房，用于解决员工住房等需求。此前，企业并未被允许在深圳购买商品住宅。

另外，为了提升二手房交易便利化，《通知》明确支持在深圳市有开发项目的房地产开发企业以及相关房地产中介机构开展商品住房“收旧换新”和“以旧换新”工作。对于实施“收旧换新”的房地产开发企业，收购换房人旧房时不受本市关于企事业单位、社会组织等法人单位购房政策的限制。

对于深圳本次政策的出台，广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉认为，深圳楼市此次的新政在预料之中，贯彻了小步快跑、留有余地、定向疏解的原则，与京沪的策略基本一致，不是单纯为了去库存而去库存，而是将存量消化与增量消化结合起来，与新市民、年轻人购房，融入城市和就业解决的新型城镇化结合起来。不过，政策手法还是折射出去库存的浓重痕迹。同时，此次深圳将外地人在外围购房资格从社保3年收缩至1年，并未完全退出，彰显了不希望深圳再次成为炒房之城。

对于政策的效果，李宇嘉表示，2020年深圳全面收紧楼市政策，到现在已经近3年了，客观来讲积累了一部分购房需求。不久前，深圳已松绑购房限制政策，但效果并不明显，从购买力来讲，外地人远逊于户籍人口，因此此次政策的效果不能高估。当然，如果市场继续疲弱，后续还会有其他政策跟进，比如非户籍彻底退出限购，增值税免征期5年改2年等。

回望深圳限购政策的历史，自2010年开始多次发布限购以来，2020年7月开始，深圳限购政策最严格，深圳市户籍居民家庭，缴纳一年社保或者个人所得税,限购2套住房;非深户籍，缴纳三年社保或者个人所得税，限购1套住宅。

随着2021年以来楼市下行，深圳开始松绑限购政策。今年2月7日，深圳开始放松限购政策，深圳户籍居民买房不再要求三年的社保和个人所得税缴纳年限，落户即可买房，非深户籍居民在深购房，社保或个人所得税缴纳年限从五年降至三年。

今年放松限购以来，深圳楼市3、4月迎来小阳春，3月二手房网签量超过5000套的荣枯线。深圳市房地产中介协会统计的数据显示，4月深圳二手房录得合同量（即“网签量”）5094套，虽然环比下跌2%，但维持住了荣枯线水平，同比上涨36%。

虽然全月的网签及过户量数据表现尚可，但乐有家门店二手成交及带看数据在4月末已经出现下滑态势。乐有家统计的数据显示，4月22日～4月28日，深圳乐有家门店二手成交量出现下滑，跌幅超15%，二手看房量环比减少10%，政策边际效应衰减，再加上3月及4月上旬众多需求集中释放，4月底市场活跃度走弱。全市二手房网签量也未维持上涨态势，这些都是市场发展出现疲态的信号。

乐有家营销总裁贺玲认为，深圳新政这次主要特点是分区调控, 有利于相关区域释放购房需求。相关区域的成交预计会有提升, “以旧换新”等会带动更多卖房业主换房到其他区域,形成交易轮动,有利于延续“金三银四”的5000套左右的交易量，有利于房价逐步企稳。

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张慧敏

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